Свободная трибуна
Евгений Алексеевич Суханов зав.
кафедрой гражданского права юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова,
профессор, доктор юридических наук
Предварительный договор представляет собой
организационное соглашение, не влияющее на правовой режим имущества, которое
будет предметом основного договора. В связи с этим заключение предварительного
договора по поводу чужого, будущего или иного имущества, на которое сторона не
обладает необходимым юридическим титулом, не влечет его недействительность.
Напротив, конструкция предварительного договора рассчитана именно на такие
случаи и способствует быстрому вводу имущества в оборот.
Участники рыночных отношений заинтересованы в
том, чтобы объекты гражданских прав становились предметом гражданского оборота в
кратчайшие сроки. Прежде всего речь идет о недвижимом имуществе, которое
предполагается использовать для целей осуществления предпринимательской
деятельности, в частности для передачи в аренду.
Нередко еще до завершения строительных работ как
будущие собственники, так и их потенциальные контрагенты стремятся создать
правовую основу для последующего использования соответствующего недвижимого
имущества. Интерес будущих собственников состоит в том, чтобы как можно скорее
найти потенциальных арендаторов, что обеспечит окупаемость еще строящегося
объекта недвижимости, а также облегчит привлечение кредитных ресурсов для его
строительства. Арендаторы в свою очередь стремятся подобрать объекты,
удовлетворяющие целям их деятельности, и гарантировать права на получение
недвижимости в аренду сразу после завершения строительства и регистрации права
собственности арендодателя.
Для достижения указанных целей и оформления
отношений контрагентов на этапе, предшествующем государственной регистрации
права собственности на вновь создаваемый объект недвижимости, оборотом
используется традиционная конструкция предварительного договора (ст. 429 ГК).
Цивилистической доктриной предварительный договор
квалифицируется как организационное соглашение сторон, направленное на обязание
их в будущем заключить имущественный договор (о передаче имущества и т.д.) и,
следовательно, никак не отражающееся на правовом режиме конкретного имущества, а
потому допускающее участие лица, не обладающего должным образом оформленным
юридическим титулом на имущество, подлежащее передаче по основному (будущему)
договору. Такой подход был в целом воспринят современной отечественной
арбитражно-судебной практикой.
Так, суды кассационной инстанции в ряде случаев
вполне обоснованно признавали действительность предварительных договоров о
заключении в будущем договоров аренды таких объектов недвижимости, которые на
момент заключения предварительных договоров не принадлежали арендодателям на
праве собственности, и отменяли противоречащие этому решения судов первой
инстанции, посчитавших такие договоры незаключенными или недействительными,
указывая, что предметом предварительного договора является не распоряжение
недвижимостью (не принадлежащей продавцу), а обязательство заключить в будущем
договор о ее передаче.'
Однако в последнее время арбитражными судами был
вынесен целый ряд судебных актов, признающих недействительными предварительные
договоры аренды объектов недвижимости, которые к моменту заключения
предварительных договоров не находились в собственности арендодателей. Указывая
на ничтожность предварительных договоров аренды, суды ссылаются на
недопустимость распоряжения будущими арендодателями не принадлежащими им
объектами недвижимости путем заключения предварительных договоров,2 а также на
невозможность понудить будущих арендодателей, не являющихся собственниками
соответствующего имущества, к заключению основного договора.
Избранный судами подход вызывает самые серьезные
сомнения в его обоснованности и заставляет вновь обратиться к анализу
юридической природы предварительного договора.
Дело в том, что любой предварительный договор по
прямому указанию п. 1 ст. 429 ГК порождает организационное обязательство по
заключению его сторонами в будущем определенного договора (в том числе о
передаче имущества в аренду). Предварительный договор устанавливает только
обязанность заключения будущего договора о такой передаче и в силу этого
относится к числу организационных?
Иначе говоря, предварительный договор не
порождает никаких прав на имущество контрагента, подлежащее передаче другому
контрагенту по основному договору. Данное положение давно общепризнано как в
научной литературе," так и в практике ВАС РФ.5 В частности, в п. 14 Обзора
практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним",6 прямо
и вполне обоснованно указано, что предварительный договор, по которому стороны
обязались заключить договор аренды здания, не является сделкой с недвижимостью,
ибо его предмет составляет обязательство сторон по поводу заключения будущего
договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества (а потому такой
предварительный договор не подлежит государственной регистрации).
В силу этого при заключении предварительного
договора о передаче в будущем какого-либо имущества контрагент, выступающий в
качестве будущего отчуждателя вещи, не только не обязан быть ее собственником,
но и может вообще не иметь ее у себя; более того, речь вполне может идти об
обязанности заключить в будущем договор о передаче вещи, которую еще только
предстоит создать ("будущей вещи").
Данным положением объясняется и отсутствие в
законе ограничений субъектного состава предварительного договора, подобных
ограничениям субъектного состава договора аренды, предусмотренных императивным
правилом ст. 608 ГК: если арендодатель должен быть титульным владельцем
арендуемого имущества, имеющим право соответствующего распоряжения им, то для
стороны предварительного договора этого не требуется, поскольку речь пока идет
не о распоряжении этим имуществом (путем сдачи его в аренду), а лишь об
установлении обязанности заключить в будущем договор о распоряжении
соответствующим имуществом (в данном случае - о сдаче его в аренду). Передача
вещи, в том числе недвижимой, в собственность или в аренду и соответствующий
переход прав на нее возможны только на основании основного договора
(купли-продажи, аренды и т.д.), а не на основании организационного по
юридической природе предварительного договора. Поэтому к последнему законом и
предъявляются иные требования, нежели к первому (в отношении предмета,
субъектного состава, государственной регистрации).
Юридическая природа предварительных
(организационных) договоров определяется тем обстоятельством, что они оформляют
организацию акта будущего товарообмена, т.е. заранее (предварительно)
устанавливают взаимосвязи между его участниками. При этом предварительный
договор, как уже давно обосновано в цивилистической науке, представляет собой не
"меморандум" ("соглашение о намерениях"), а "вполне состоявшееся соглашение с
определенным содержанием", "это есть договор о заключении в будущем другого
договора".7
Наличие таких договоров свойственно
правопорядкам, основанным на развитом рыночном товарообмене, а потому общие
положения о них долгое время отсутствовали в отечественном гражданском праве. В
дореволюционном законодательстве и в период нэпа закреплялись лишь два таких
договора: запродажа (договор о заключении в будущем сделки продажи индивидуально
определенной вещи, согласно ст. 182-а ГК РСФСР 1922 г. - только строения) и
предварительный договор о заключении в будущем договора займа (ст. 218 ГК 1922
г.), т. е. кредитный договор. В советское время предварительные договоры были
законодательно признаны только в сфере грузовых перевозок (долгосрочные договоры
об организации перевозок грузов, или "договоры на перевозку", по-разному
именовавшиеся на различных видах транспорта).
Общие правила о предварительном договоре впервые
появились только в ст. 60 Основ гражданского законодательства Союза ССР и
республик 1991 г., т. е. с началом перехода к рыночной организации экономики.
Лишь в это время предварительные договоры начинают использоваться и во
внешнеэкономической сфере. В целом юридическая конструкция предварительного
договора является для нас относительно новой, и потому не всегда еще
последовательно и должным образом воспринимается в правоприменительной практике,
хотя отечественной теории гражданского права она известна уже давно.
Поскольку предварительные (организационные)
договоры направлены не на передачу (распоряжение) имуществом, а на организацию
взаимосвязей сторон будущего договора о передаче имущества, они вполне могут
предусматривать обязательства по заключению договоров относительно имущества
(вещей), которого еще нет в наличии на момент заключения договора либо
относительно которого у будущего отчуждателя еще нет соответствующих вещных
прав.
Ведь исторически предварительный договор появился
именно в связи с потребностью связать обязательствами участников оборота при
отсутствии какого-либо существенного условия (или условий) для заключения между
ними обычного гражданско-правового договора, например при отсутствии
необходимого оформления (государственной регистрации) прав на имущество, которое
еще только предстоит совершить.
Так, в русском дореволюционном праве, не знавшем
общего понятия предварительного договора (которое тем не менее широко
использовалось в теоретических работах), его основной разновидностью считался
"договор запродажи", или предварительный договор купли-продажи вещи, чаще всего
недвижимой. Необходимость такого договора В.И. Синайский объяснял тем, что
"договоры о купле-продаже недвижимостей требуют крепостной формы и вообще
нередко представляют большую сложность для сторон. Поэтому вполне естественно,
что стороны сплошь и рядом прибегают к договору запродажи. В целях облегчения
сторон наши законы знают даже задаточную расписку... как предварительный договор
запродажи недвижимости, если ее предположено совершить формально". Более того,
"предметом запродажи, в противоположность продаже, может быть не только
собственная вещь, а и чужая, и еще не существующая".8
Аналогичное мнение высказывал Г.Ф. Шершеневич,
определяя предварительный договор как "соглашение о совершении в будущем
договора ввиду отсутствия в данный момент некоторых существенных условий".9
Потребность в этом предварительном договоре он прямо объяснял "существованием
препятствий к заключению того договора, который предполагается в будущем,
вследствие отсутствия каких-либо условий, необходимых для его заключения",
поскольку "исторически договор запродажи вызван невозможностью совершить
куплю-продажу на недвижимости, находящиеся под запрещением. Причиною заключения
запродажи может быть также отсутствие в данный момент права собственности,
которое необходимо для купли-продажи, или ожидаемое появление вещи в будущем".10
Точно так же в советское время И.Б. Новицкий
указывал, что "можно прибегнуть к предварительному договору, например, при
продаже строения наследником до оформления документов о праве наследования и
т.п."."
Этот подход был воспринят и современным
российским гражданским правом. В одной из наиболее авторитетных работ по
договорному праву прямо указывается, что, поскольку договор купли-продажи
недвижимости "требует регистрации, а значит, предоставления в момент его
заключения правоустанавливающих документов", создается ситуация, "при которой
договор не мог быть заключен до того, как продавец приобретал на составляющую
его предмет недвижимость право, надлежащим образом оформленное. Типичный пример
- невозможность для наследника получить соответствующий документ на строение до
истечения установленного срока принятия наследства. В таком случае регистрация
договора не могла быть осуществлена, а без регистрации он лишен юридической
силы. Таким образом, единственной возможностью связать наследника - будущего
продавца с покупателем оставалось заключение предварительного договора".12
В серьезных комментариях Гражданского кодекса РФ
также подчеркивается "особый практический смысл", который имеет юридическая
конструкция предварительного договора (ст. 429 ГК) "в связи с консенсуаль-ными
договорами, подлежащими государственной регистрации (например, когда у лица
отсутствует правоустанавливающий документ в отношении предмета будущего
договора, что исключает возможность его регистрации)".13
В качестве нередко встречающегося довода в
обоснование недействительности предварительного договора аренды недвижимого
имущества суды, помимо ссылки на недопустимость распоряжения недвижимым
имуществом несобственником, указывают также на невозможность понудить такого
несобственника к заключению основного договора. При этом, однако, упускается из
виду то обстоятельство, что предварительный договор как раз и заключается с тем,
чтобы в период до заключения основного договора можно было бы осуществить
государственную регистрацию права или сделки либо восполнить отсутствие иного
условия, необходимого для заключения и исполнения основного договора (например,
приобрести отсутствующее у будущего арендодателя имущество и т.д.).
Если основной договор будет невозможно заключить
по вине одной из сторон, в частности, из-за того, что она не приобрела
отсутствующую вещь, не оформила в установленном законом порядке право на нее и
т.п., у контрагента возникает право на взыскание убытков (ст. 15 ГК). Это,
однако, никак не влияет на действительность предварительного договора, к
которому закон не предъявляет требований о государственной регистрации,
обязательном наличии у будущего арендодателя имущества права собственности и
т.д. Поэтому указанный выше довод, как и основанную на нем позицию, в целом
также следует считать результатом очевидного недоразумения.
Евгений Алексеевич Суханов
Вестник
Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации
